关于《浦江县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的政策解读

  一、背景

农村集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的重要内容之一。自2015年2月十二届全国人大常委会第十三次会议正式授权开展农村土地制度改革试点，到2019年底试点工作正式结束，历时近五年，我省义乌、德清两地都是全国33个试点城市之一。

2020年1月1日颁布的《中华人民共和国土地管理法》为集体建设用地入市流转破除了法律障碍，同时，扩大了集体建设用地使用范围和方式，明确了集体经营性建设用地使用和入市管理措施等。

2021年9月1日实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的全面修订，在集体经营性建设用地制度方面单设一节，对《土地管理法》的规定作了进一步细化和明确。今年，农村集体经营性建设用地入市列为我县十大改革内容之一。

二、制定文件的目的

为规范农村集体经营性建设用地入市行为，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，促进乡村振兴，实现共同富裕。

三、文件制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》、《浙江省农村集体资产管理条例》、《国家土地管理局对浙江省土地管理局关于村与村之间调换土地有关问题的请示的答复》（1996国土函字第71号）、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税[2016]41号）等法律法规，制订本办法。

四、主要内容

本办法共十个部分。

第一部分总则。

（一）明确入市集体经营性建设用地的范围为国土空间规划（村庄规划）中确定的工业、商业等经营性用途的，且经依法登记的农村集体存量建设用地。

（二）明确入市方式为出让、出租、作价出资（入股）等。 

（三）明确使用年限：工业用地50年、商业用地40年、出租最高年限20年。

（四）明确竞买人资格，即中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

（五）规定投资项目要求。入市土地的投资项目需符合产业政策和生态环境保护要求。

 养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育等项目经县政府批准，可以通过入市方式使用农村集体经营性用地。

（六）集体经营性用地入市和开发的管理部门。

 第二部分 入市土地条件和来源。

（一）规定入市土地必须具备开发所需基础设施等基本条件，商业用地符合“净地”入市要求，工业用地符合“标准地”入市要求。

（二）入市土地来源包括:依法取得、符合规划的存量农村集体经营性建设用地；实施农村住房改造后节余的宅基地、其它集体建设用地。

（三）规定了跨村农村集体经营性建设用地所有权调换须报县政府批准；调换土地的价格按调换时点的市场价评估确定。经批准后，双方集体经济组织应申请办理土地所有权变更登记。

第三部分 供应计划和储备管理。

规定建立农村集体经营性建设用地计划管理和储备管理制度，确保入市土地来源合法，入市工作有序开展。

（一）农村集体经营性建设用地入市，纳入年度城乡建设用地供应计划，统筹安排入市规模、结构和时序。   

（二）建立农村集体经营性建设用地储备制度。县自然资源交易和储备中心建立储备台账管理，地块日常管理由村集体经济组织负责。农村集体经营性建设用地实行用途管制。           

第四部分 入市主体。

农村集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农村集体经济组织。

（一）农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。

（二）农村集体经营性建设用地属乡镇（街道）农民集体所有的，由乡镇（街道）农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第五部分 入市程序。

（一）土地交易应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。

（二）规定了农村集体经营性建设用地入市价格的确定程序和方法。

（三）明确了《农村集体经营性建设用地入市方案》编制主体和方案内容。

（四）明确了入市审批程序。属于农村集体经济组织的集体经营性建设用地入市，须经本集体经济组织成员大会或者成员大会授权的成员代表大会应到成员三分之二以上通过，《农村集体经营性建设用地入市方案》由所在地乡镇、街道审查，经县自然资源和规划局审核，报县政府批准；属于乡镇（街道）集体经济组织的集体经营性建设用地入市须经乡镇（街道）党政联席会议集体研究决定，《农村集体经营性建设用地入市方案》经县自然资源和规划局审核，报县政府批准。

（五）明确农村集体经营性建设用地出让、租赁由县自然资源交易和储备中心统一管理、交易。规定农村集体经营性建设用地使用权交易结果要公示；土地所有权人应竞得人签订《农村集体经营性建设用地使用权成交确认书》、《农村集体经营性建设用地使用权使用权出让[土地租赁、作价出资（入股）]合同》（以下简称合同）；土地使用权人应向县自然资源调查登记中心办理不动产登记，并对以租赁合同内容进行了规范。

第六部分 土地使用权转让和抵押。

（一）规定土地使用权转让应当符合相关条件:一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

（二）规定土地使用权抵押应办理抵押登记；以租赁方式土地使用权抵押的，其抵押年限不得超过租金支付期限。

第七部分 开发利用。

规定了农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定及土地出让合同约定使用，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的明确土地使用权转让的条件和抵押的相关规定。

第八部分 收益管理。

一是专户管理。农村集体经营性建设用地入市收益纳入财政专户管理。

二是收益金规定。农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，资金全额纳入乡镇（街道）农村集体“三资”管理服务中心统一管理，实行收支两条线运作，严格执行农村集体三资管理的相关规定。其中：

1.属村集体经济组织入市的收益，可通过对外投资、购买物业、股份合作、购买政府性债券等用于发展壮大集体经济，再投资所取得的收益在提取不低于30%的公积金、公益金后可按股份分红。

2.属乡镇、街道办事处集体经济组织入市获得的收益，应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第九部分 法律责任。

规定了对违反入市管理、收益资金使用规定行为的处理。

第十部分 附则。

明确农村集体经营性用地使用权出让程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》执行、工业项目使用农村集体经营性建设用地的按照县工业用地全生命周期管理政策管理；明确了本办法的施行日期和试行期限。

五、适应范围

全县农村集体经营性建设用地入市。

六、解读人及联系方式

解读人：浦江县自然资源和规划局  徐方镇

联系方式：0579-84115566