浦江县城区标准宗地设立及评估成果

           一、工作目的
           
           浦江县现行基准地价更新基准日为2008年1月1日，由于2008年以来，浦江县尤其是城区的房地产、土地市场发生了较大的变化，地价水平上涨幅度明显。现行的城区基准地价成果尤其是商业、住宅用地价格已经脱离市场实际水平，难以满足当前土地市场管理和具体宗地评估的需要。新一轮的基准地价更新工作从立项到具体更新到实施还需要较长一段时间，而当前的土地出让、地价管理和地价评估工作迫在眉睫，因此极需在短期内对目前土地房地产市场进行一次或若干次快速、充分的调查研究，准确掌握目前实际地价水平和发展动态，为合理地进行土地出让、防止国有资产流失，以及地价管理部门进行日常地价审核和管理决策提供较为可靠的依据，也为新一轮基准地价更新工作开展提供市场依据。
           
           二、总体思路
           
           根据工作目的，本次工作的核心就是采用较为科学客观又快捷的手段，对浦江县城区展开一次商业、住宅、工业用地的地价水平大调查和评估，并以某种科学客观、简单易懂又可动态更新的表达方式出具调研成果。围绕着这个核心任务，经研究，总体上采用设立标准宗地的思路实现。通过对浦江县城区2008年以来地价影响因素和土地房地产市场的初步整体调查，确定地价水平的空间变化规律，在浦江县城区规划区范围内，根据地价空间变化情况均匀设置若干个商服、住宅、工业用地标准宗地。同时运用GIS技术手段，建立标准宗地的图形库、数据库；日后可以根据市场变动情况每隔一段时间对标准宗地价格进行更新评估，以反映当时的地价水平。
           
           城市地价监测点（或标准宗地）是指为了达到地价控制和建立地价评估基准，而在一定的地域范围内选择确定的，能够代表其供给圈范围内土地利用主要方向、土地利用状况、土地质量和地价水平的典型宗地。
           
           三、工作范围及地价内涵
           
           1、工作范围
           
           浦江县基准地价涉及的城区一、二、三、四级地范围。
           
           2、标准宗地地价内涵
           
           根据浦江县城区基准地价的地价内涵及实际需要，确定本次标准宗地地价内涵如下表：
           
           表1   浦江县城区标准宗地地价内涵
           
           

四、工作步骤
           
           本次标准宗地采集及评估的主要步骤如下：
           
           第一步：对浦江县城区的地价水平进行全面调查，主要是收集调查2008年以来浦江县土地房地产市场相关的政策、相关的技术参数文件及商服、住宅、工业用途的土地出让样本、房地租赁样本、房地买卖样本等。
           
           第二步：根据浦江县基准地价划分的商、住、工用地土地级别，对收集的样本资料进行归类整理分析，根据城市土地利用状况变化情况、标准宗地的分布和条件要求、结合基准地价中设立的地价监测点情况及实地踏勘等，确定标准宗地。
           
           第三步：对选定的标准宗地根据交易类型选择剩余法、收益还原法、市场比较法等方法进行评估，并按照基准地价中相关修正系数修正到设定的地价内涵。
           
           第四步：运用GIS技术手段，编制标准宗地分布图及数据库。
           
           五、标准宗地评估结果表
           
           根据对各类用地的标准宗地进行分级别汇总平均计算得到浦江县城区标准宗地平均地价表：
           
           表2  浦江县城区标准宗地平均地价一览表      单位：元/平方米
           
           

五、关于评估结果的说明
           
           1、各个级别内标准宗地平均地价并不等同于级别价，标准宗地只代表所在区域的一个典型地价，各类用地各个级别所代表的区域大小不同，如商服用地底层店铺标准宗地代表该路段典型的沿街店铺楼面地价，而级别价包含了主要道路及小区内支路或小路所有店铺楼面地价的平均，支路或小路甚至小区内的店铺楼面地价会跟主要道路差距很大。
           
           2、由于市场供需等因素，工业用地的一级市场交易价格与二、三级市场交易价格差距比较大，本次测算样本点以一级挂牌出让交易为主，对其他交易方式均做了一定修正，因此测算结果是一级交易市场价格水平。
           
           六、附表
           
           附表1     浦江县城区商服用地底层店铺（小宗地）标准宗地一览表
           
           

 
           
           附表1     浦江县城区商服用地底层店铺（小宗地）标准宗地一览表（续上表）
           
           

附表2  浦江县城区住宅用地套房交易（小宗地）标准宗地一览表
           
           

 
           
           附表3  浦江县城区商住用地（大宗地）标准宗地一览表
           
           

附表3  浦江县城区商住用地（大宗地）标准宗地一览表（续上表）
           
           

           附表4  浦江县城区工业用地标准宗地一览表